Dove comprare casa a Roma? Trend di mercato e prezzi al mq

Roma_dall'alto

Nel secondo semestre del 2013 le quotazioni di Roma sono diminuite del 4,4%.

Le zone centrali hanno avuto un ribasso più contenuto così come quelle semicentrali grazie alla presenza di acquisti ad uso investimento. In centro infatti gli investitori sono sempre attivi e spesso acquistano immobili da destinare ad affitti ad uso turistico oppure per avviare B&B. In quest’ultimo caso si cercano immobili nei pressi della Stazione Termini o comunque vicino a siti di interesse turistico.

Nelle zone semicentrali buono l’andamento degli immobili che sorgono a ridosso dei più importanti poli universitari della città (Luiss, La Sapienza, Università Cattolica) dove la domanda è sostenuta soprattutto da genitori di ragazzi che studiano a Roma. Infatti la tipologia abitativa che raccoglie il maggior numero di preferenze a Roma è il bilocale, apprezzato sia dagli investitori e sia da chi è all’acquisto della prima casa.

Le zone periferiche hanno subito diminuzioni di prezzo più sostenute a causa di  bassa qualità abitativa, per la diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e la concorrenza delle nuove costruzioni sorte negli anni scorsi nella capitale.

Nel centro della capitale le quotazioni sono diminuite del 3,5%. Le zone più dinamiche sono state quelle intorno al Pantheon, la zona di piazza Cavour e il Ghetto Ebraico, ad acquistare sono stati sia investitori sia acquirenti di prima casa. A vendere sono prevalentemente proprietari di una casa diversa dalla prima che, in seguito alla revisione delle rendite catastali, hanno visto aggravarsi il carico fiscale e hanno deciso di dismettere l’immobile. La zona top resta sempre piazza di Spagna anche se le compravendite che si realizzano sono molto rare: le quotazioni di una soluzione signorile  ristrutturata arrivano a 15 mila € al mq. Palazzi storici si trovano anche nella zona di piazza Barberini e di Fontana di Trevi, dove l’usato si vende mediamente a 6000-7000 € al mq, mentre per tipologie ristrutturate i valori salgono di circa 1000 € al mq. Sempre molto richiesta anche l’area di piazza Navona, con quotazioni che si attestano su 8000 € al mq per l’usato e su 9000 € al mq per il ristrutturato. In Campo dei Fiori, Via Giulia, via Monserrato e piazza Ricci top prices di  9 e 10 mila € al mq. In zona Pantheonsi trovano soluzioni storiche realizzate tra il XV ed il XIX secolo, spesso valorizzate da affreschi e travi a vista: l’usato si scambia a 8000-9000 € al mq, mentre per il ristrutturato la spesa sale di 500-1000 € al mq.Su via del Corso un appartamento ad un piano medio si acquista a valori compresi tra 8000 e 9000 € al mq. Immobili esclusivi e prestigiosi ci sono in via del Babuino ed in via Margutta, grazie anche alla presenza dei marchi più importanti della moda internazionale, con prezzi che per l’usato si attestano tra 9 e 10 mila € al mq. Sul mercato della locazioni si registra una diminuzione dei canoni. A cercare immobili in affitto sono prevalentemente professionisti che lavorano in zona e spesso sono le stesse aziende che si attivano per la ricerca. La diminuzione del budget di queste ultime ha contribuito a ridurre i valori dei canoni di locazione. Per un bilocale mediamente si spendono 1100 € al mese. Nella scelta dell’immobile in affitto si presta molta attenzione alla location, al tipo di arredamento.A ridosso di  Porta Pia e via XX Settembre l’usato si compra a 6000-6500 € al mq.

Nella zona dei Fori Imperiali e del Viminaleacquistano sia investitori sia famiglie che intendono migliorare la qualità abitativa. Chi compra ad uso investimento mira a realizzare soprattutto affitti di tipo turistico e per questa finalità si apprezzano in particolare gli immobili situati nella zona dei Fori Imperiali e via Cavour.Si tratta di tipologie costruite nel XVIII e nel XIX secolo che hanno quotazioni medie di 6000 € al mq con punte di 7500 € al mq se l’abitazione è situata in via dei Serpenti, via Baccina, via del Boschetto e Salita del Grillo, le vie più quotate della zona. Più bassi i valori delle abitazioni situate nella zona del   Viminale che risente della vicinanza della stazione Termini. Le abitazioni risalgono al XX secolo  e si scambiano a prezzi medi di 6000 € al mq.

Quotazioni in lieve calo nell’area del Colosseo e di Colle Oppio nella seconda parte del 2013. Si tratta di un’area sempre molto apprezzata dagli acquirenti, sia per abitarci sia per l’avvio di attività di B&B. Per un appartamento signorile in buone condizioni con vista sul Colosseo si arrivano a spendere circa 8000 € al mq, mentre i prezzi medi dell’usato oscillano tra 4500 e 5500 € al mq. Nella zona del Colosseo e di Colle Oppio si registra inoltre un buon interesse da parte di acquirenti stranieri, come ad esempio francesi, russi ed americani in cerca di soluzioni signorili. Attivo il mercato delle locazioni, le richieste provengono da studenti universitari (anche aderenti al progetto Erasmus provenienti dalla Spagna), da imprenditori in cerca di soluzioni da utilizzare come B&B ed in parte minore da famiglie. Per una stanza singola la spesa mensile si attesta sui 400 €, il bilocale ha un canone medio di 1000 € ed il trilocale arriva a costare 1300-1350 € al mese.

Nella seconda parte del 2013 le quotazioni immobiliari dell’area compresa tra Santa Croce in Gerusalemme e via  Manzoni hanno registrato un lieve aumento che ha interessato solo ed esclusivamente le tipologie abitative medio usate. Infatti i potenziali acquirenti hanno privilegiato, quando possibile, le abitazioni in buono stato e che non necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Le abitazioni più ricercate,  il monolocale ed il bilocale, sono  acquistati soprattutto da giovani coppie o single al primo acquisto con un basso ricorso al mutuo. Tra le zone più apprezzate per la tranquillità e la presenza dei servizi c’è quella che si sviluppa tra via Manzoni, corso Vittorio Emanuele I, via San Quintino. Le quotazioni sono di 4500-5000 € al mq per le soluzioni ristrutturate e di 4000-4200 € al mq per quelle in buono stato. L’area che si sviluppa a ridosso della stazione Termini  è più apprezzata da chi cerca ad uso investimento e ha quotazioni medie di 3000-3500 € al mq.  A Flaminio-Ponte Milvio il  ribasso dei valori  ha determinato una ripresa delle trattative e delle compravendite dopo la scorsa estate. Le soluzioni più signorili si trovano nella parte alta della zona Farnesina dove ci sono comprensori costruiti negli anni ’60, dotati di campi da tennis e piscine le cui quotazioni oscillano da 6500 a 7000 € al mq. I prezzi scendono nella parte bassa della Farnesina dove prevalgono le abitazioni in edilizia civile che hanno prezzi medi di 5500 € al mq. Prestigiosi anche gli immobili che sorgono in piazzale Flaminio e piazza del Popolo: si tratta di appartamenti di grandi metrature (oltre 250 mq) situati in palazzi degli anni ’20 e dotati di portineria e di rifiniture di pregio. Anche Villa Riccio e Piccola Londra sono due aree con immobili di pregio degli anni ’20-’30 caratterizzati da giardini interni e servizi di portineria.  Prezzi medi di 5000 € al mq. Sul Lungotevere Flaminiole abitazioni costruite negli anni ’40-’50 hanno prezzi medi di 4500 € al mq.Nella zona di Piazzale della Radio-Oderisi da Gubbio l’area più apprezzata è quella compresa tra via Ettore Rolli e Lungotevere degli Artigiani  perché più vicina a Trastevere. La maggioranza degli immobili sono palazzi costruiti dal 1920 al 1970 e hanno quotazioni medie di 3500-4000 € al mq se in buono stato e 2800-3000 € al mq se da ristrutturare.  Le soluzioni che sorgono a ridossodi Trastevere e che risalgono agli anni ‘70 sono più signorili e hanno valori medi di 4500 € al mq. Spostandosi verso piazza della Radio,  via Marconi e via Portuense gli immobili risalgono quasi sempre agli anni ’70 e possono raggiungere valori massimi di 4000 € al mq se si gode della vista sul Gazometro o sul Tevere.  Valori più contenuti, 3000 € al mq, si registrano per una soluzione usata ed in buone condizioni nella zona di via Majorana più vicina alla stazione di Trastevere.

La macroarea che ha segnalato il ribasso dei prezzi più forte è stata quella di Cassia-Torrevecchia (-6,1%). Tra i quartieri in ribasso c’è Gemelli-Pineta Sacchetti (-2,6%) e Gemelli-Trionfale (-2,9%). Ci sono genitori che comprano per i figli studenti dell’Università Cattolica: dopo i primi anni in affitto, chi dispone di liquidità propria decide di acquistare trilocali e affitta una stanza ad altri studenti. I trilocali costano 900-1000 € al mese, i bilocali 700-750 € al mese. Nelle vicinanze del Parco del Pineto e dell’Ospedale Gemelli le quotazioni sono di 4100-4200 € al mq per le tipologie signorili e 3700 € al mq per quelle di media qualità nelle immediate vicinanze. In zona Trionfale prezzi medi di 2900-3000 € al mq. Da segnalare la nascita di  pista ciclabile che parte dalla stazione ferroviaria di Monte Mario, attraversa la Pineta Sacchetti e finisce nella zona di Balduina.

A seguire le macroaree Villa Ada-Montesacro e di Roma-Sud che hanno registrato un ribasso del 4,8%. Nella prima macroarea nella  zona che si sviluppa intorno a corso Trieste, via Costanza, viale Regina Margherita, piazza Caprera e piazza Istria acquistano sia investitori che mettono a reddito l’immobile sia genitori per i figli che studiano nella vicina Università Luiss. Spesso arrivano dal Sud Italia. La zona più residenziale è quella che si sviluppa intorno a piazza Caprera dove la quotazione media per una soluzione usata è di 5000 € al mq. Spostandosi in viale Regina Margherita, le quotazioni scendono e per questo è scelta per investimenti. Per una soluzione ristrutturata si spende mediamente intorno a 4800-5000 € al mq. Nella seconda macroarea quotazioni in lieve calo in zona Eur dove l’offerta abitativa è molto alta, in particolare in zona Eur -Pavese, le richieste si concentrano su tipologie da ristrutturare anche grazie alle agevolazioni fiscali previste sugli interventi di riqualificazione degli immobili. Da segnalare un aumento della domanda in zona Dalmata, dove è possibile acquistare a prezzi competitivi rispetto alla media del quartiere. Il mercato delle locazioni è movimentato soprattutto da lavoratori trasfertisti oppure da aziende che affittano per i propri dipendenti, anche se queste ultime, rispetto al passato, hanno notevolmente diminuito le risorse destinate a questo tipo di benefit. In zona Eur-Pavese, la più dinamica i condomini degli anni ’80 che hanno valori  che oscillano intorno a 3700-3800 € al mq. Quotazioni più alte, intorno a 5000 € al mq, interessano la zona di Eur-Centro in particolare viale Europa e via Aereonautica. Nella zona di Eur-Laghetto ci sono soluzioni indipendenti e bifamiliari che, nel tempo, sono state frazionate, in questo momento sono collocate sul mercato con difficoltà. Le quotazioni possono superare anche i 6000 € al mq. In zona Dalmata l’edilizia residenziale costa 4000 € al mq, è in fase di completamento la struttura denominata “Nuvola di Fuksas”, si tratta di una sala-auditorium sospesa, realizzata con tecniche avvenieristiche. A rilento il progetto di riconversione delle Tre Torri di viale Europa, che prevede la realizzazione di centinaia di nuove soluzioni residenziali.  Nei quartieri di Mostacciano e Torrino Sud è stato evidenziato un netto calo delle quotazioni immobiliari perchè risentono della pressione competitiva dovuta all’immissione sul mercato di immobili di proprietà dell’Enasarco e alle nuove costruzioni nella zona di Torrino Mezzocammino, proposte a prezzi convenienti. Di Mostacciano si apprezzano via Vivanti e via Sergio Forti, strade residenziali dove sono presenti palazzine  in contesti pregevoli con quotazioni medie sono di 3500 € al mq: Torrino Sud è un quartiere più omogeneo, caratterizzato da palazzi della metà degli anni ’80, dotati di posto auto e alcuni di portierato e piscina condominiale; qui i prezzi medi sono di circa 3000 € al mq. Le zone di Serafico, Grottaperfetta e Tintoretto hanno registrato andamenti differenti. Un lieve aumento dei valori ha interessato la zona di Serafico, caratterizzata da immobili di tipologia medio alta e signorile acquistati da un target di acquirenti benestanti. La zona confina con l’Eur e attira anche acquirenti di questo quartiere alla ricerca di immobili di qualità, che non riescono ad acquistare all’Eur; le quotazioni medie della zona sono di 4000 € al mq. Mercato completamente diverso su via del Tintoretto dove sono presenti ex case Inpdap valutate in buono stato 3300 € al mq. Spostandosi in posizione più periferica sorge la zona di Grottaperfetta che confina col Parco dell’Appia Antica e che si caratterizza per la presenza di costruzioni degli anni ’70-’80 quasi tutte in edilizia cooperativa.

Nella macroarea di San Giovanni-Roma Est le quotazioni sono in ribasso del 4,7%. Nella zona di San Giovanni-Re di Roma il mercato immobiliare è alimentato soprattutto da acquisti ad uso abitativo, realizzati da giovani per motivi di studio o di lavoro, aiutati dai genitori. Prezzi di 4500 € al mq si registrano in via Fregene, via Faleria apprezzate soprattutto per la vicinanza a piazza San Giovanni in Laterano. Punte di 5000 € al mq si toccano per le abitazioni più prestigiose, ristrutturate e dotate di balcone e di spazi esterni. Le quotazioni delle abitazioni nella zona di Prenestino-Pigneto sono in ribasso, in particolare sulle tipologie di dimensione medio grande;  meno interessate le abitazioni di piccolo taglio, monolocali e bilocali, quest’ultima tipologia si vende a prezzi medi che vanno da 170 a 220 mila €. Il quartiere si divide in due aree, una popolare ed una extrapopolare. La primaha prezzi medi di 2400-2500 € al mq (trilocali ) e 2800-3000 € al mq (bilocali). Più bassi i prezzi delle abitazioni situati nella zona del Pigneto: per un  buon usato si spendono mediamente 2000-2200 € al mq. La domanda di immobili in affitto è in aumento alimentata da coloro che non riescono ad acquistare e da studenti ( segnaliamo che si registra una diminuzione delle compravendite realizzate da genitori di ragazzi che studiano in zona).

Nella macroarea di Monteverde-Aurelio le quotazioni sono diminuite del 4,2%.Il secondo semestre 2013 ha visto prezzi in netto ribasso nelle zone di Monteverde Nuovo e della zona Gianicolense. Questa è una zona mista, dove convivono stabili degli anni ’40 con muratura in tinta e immobili degli anni ’60, talvolta in cortina e realizzati in cemento armato. Il cuore di Monteverde Nuovo si sviluppa tra via Odescalchi, via Vipera e via Pignatelli: si tratta di un’area tranquilla e silenziosa, con case degli anni ’40 di non oltre quattro piani, in cui un bilocale di 50-60 mq costa circa 280 mila €. La parte più economica si sviluppa tra la circonvallazione Gianicolense e via Mantegazza, dove il prezzo del bilocale scende a 260 mila € perché è più trafficata, anche a causa della presenza di tre ospedali limitrofi.

In diminuzione del 3,7% la macroarea di Prati-Francia. Nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Prati-Cipro sono in leggero ribasso e questo ha determinato una ripresa delle compravendite. La zona più apprezzata perché offre tipologie immobiliari dei primi anni del 1900 è quella che si sviluppa intorno a via Andrea Doria (a ridosso di piazzale degli Eroi) e che al momento ha quotazioni medie intorno a 4500 € al mq.  Punte di 6000 € al mq si raggiungono per le soluzioni di piccolo taglio in ottimo stato.  Su via Cipro gli immobili sono  penalizzati dalla presenza del traffico e  hanno prezzi medi intorno a 3800 € al mq, apprezzate le soluzioni vicine alla fermata della metropolitana Cipro e di Valle Aurelia.

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